去年“9·30”樓市調控以來，有超過百城發布了150余次調控政策，給發熱的房地產市場降下了“虛火”。

回顧這一年，各地從常規的限購、限價、限貸，新增了“限售、限商”。在全國樓市開啟“五限時代”后，下半年租售同權、購租并舉的樓市調控出臺，已將打擊投資行為、控量措施結合，讓市場逐漸趨穩。國家統計局的數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平，同比漲幅全部回落。

最新的效果是，往年火熱的“金九”首周，全國一線城市整體成交量低迷，平均環比下調20%，其中4個一線城市同比平均下降52%。二線代表城市成交量環比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表現火熱的三線城市也出現降溫，代表城市成交量環比下降13%，其中東莞降幅最大，達48.3%。

新的調控政策還在跟進。9月22日開始的兩天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個二線城市密集出臺房地產調控加碼政策。隨后，更有寧波市、海南省、福建省等省市發出房地產調控政策。而自去年國慶節9·30調控、今年春節后3·17的調控潮后，這次調控成為各地最密集的一次樓市行動。

9月29日，北京市住建委主任徐賤云在關于《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》的學習貫徹會上表示，要堅決抑制投資投機性行為，防止房地產市場大起大落，嚴格商品住房管控，防范泡沫和風險。

從鏈家數據觀察，所謂的“金九”已經不再。和去年同期相比，9月份北京、天津鏈家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、濟南等城市成交量同比下滑60%左右。而且這種趨勢并未根本改變，市場仍然在低溫環境下運行。

鏈家研究院院長楊現領接受經濟觀察網記者采訪時說，新一輪限售潮意味著以省會城市為代表的人口凈流入的“新熱點”城市仍然存在房價上漲壓力，調控是連續性事件，只會針對性強化，不會弱化?？紤]到已有的政策仍然在持續發揮作用，特別是金融條件持續收緊，貸款周期大幅度延長的情況下，市場處于下行通道的趨勢不會改變，加上近期的限售政策會對預期的引導起到一定的作用，“金九銀十”的效應會自然減弱，總體上，量價走勢仍然處于“壓力區間”。

新政后重點城市房價漲勢剎車

去年9月30日，北京率先出臺樓市收緊政策。新政策規定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

隨后，新一輪調控圍繞首付款比例、貸款利率的樓市大調控拉開序幕，且各地的兩個數據均被要求提升。上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產市場的限購限貸政策。據統計，一年間全國有超過100個縣級以上城市發布了150余次與房地產調控相關的措施。

效果是顯而易見的。國家統計局9月18日發布的2017年8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平，同比漲幅全部回落，70個大中城市中一線城市房價環比下降，二三線城市漲幅回落。

8月份，在因地制宜、因城施策的房地產調控政策持續作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場延續穩定態勢。從環比看，新建商品住宅價格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

偉業我愛我家集團市場研究院發布報告稱，2017年三季度，北京二手房網簽量已降至2015年以來季度成交量最低值，交易均價也出現三年以來首次下滑。報告顯示，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網簽2.06萬套，環比下降43.7%，同比下降73.7%。

2017年“3·17新政”出臺后，北京房價上漲在一季度達到頂點，新政作用在二季度才逐漸開始顯現，此時二手房價格止漲持平，三季度房價開始下跌，跌幅為5%。

麥田房產一位二手房經紀人告訴經濟觀察網，今年“3·17”調控后，他所在的北京朝陽大悅城區域看房量和成交量明顯下降?！罢{控有一個緩沖期，5月份看房人和成交量開始減少，到了7月份，每個經紀人一周帶的看房人只有3組，而新政之前能達到6組?！边@位經紀人說，該營業區域有約有100人，7月份整個區域業務變得艱難，只成交5、6單。

未來的樓市調控會加碼嗎？楊現領告訴經濟觀察網，對于去年930以來已經出臺一系列限購限貸限售等措施的“舊熱點”城市，雖然成交量有明顯下跌，但是房價上漲的基本面條件沒有發生根本性改變，供求關系依然相對緊張。

楊現領分析稱，以北京為例，北京存量住宅750萬套，套均2.1間，合計只有1500多萬間，而北京的人口接近2200萬，住房剛性缺口是比較大的，仍然需要5到10年的建設期。在這個時期內，一方面需要持續地擴大供給，不僅擴大新房供應，也要擴大二手房供應，建立一二手房協同的供應體系。另一方面，需要逐步推進長效機制的建設，尤其擴大租賃市場發展，以教育基礎設施的同權作為突破口。只有如此，才能保持市場的長期健康和穩定。

限售來襲 新一輪調控出手

自去年“9·30”樓市調控以來，全國開始進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。今年9月22日開始的兩天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個二線城市密集出臺房地產調控加碼政策。

新一輪政策的發力點集中在“限售”。如：重慶新購住房兩年內不得交易貴陽購買新建商品住房3年內不得轉讓；南昌住宅取得不動產權證后兩年才可以轉讓；長沙首套房獲產權證后3年才能買第二套房；南寧的法人單位購買第二套及以上住房的，須取得不動產權證書滿兩年后方可轉讓。

中原地產首席分析師張大偉對經濟觀察網分析稱，從六個城市的發布時間看與集中程度看，應該是住建部主導的一次施壓，要求房價依然上漲的次熱點城市升級調控。張大偉判斷，后續同類型城市發布調控政策的依然會有數個。

在國慶假期開始前，又有多個省市跟進。9月29日晚間，海南省住建廳、規劃委員會聯合發文稱：全省各地將停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。此舉被認為限制“剛性候鳥”的外地赴海南投資者，“剛性候鳥”即在海南置業，但并不長期居住的家庭。

寧波市住建委9月30日晚上發布消息稱，自10月1日起，在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區行政區域內新購買的住房，須取得不動產權證書滿2年后方可轉讓，購買時間以交易合同網簽時間為準。

鏈家研究院院長楊現領告訴經濟觀察網，新一輪限售潮意味著以省會城市為代表的人口凈流入的“新熱點”城市仍然存在房價上漲壓力，調控是連續性事件，只會針對性強化，不會弱化。

“‘金九’一般是針對新房，開發商一般會選擇九月十月集中推盤，二手市場上的“金九”其實并不顯著，整體二手市場依舊處在低溫運行狀態。今年9月除個別城市外，一線和重點二線城市的成交量明顯低于去年?！睏瞵F領說，首先目前新房整體都處在“限價”環境中，其次在于限購限貸限售的政策環境較為嚴厲、且多個城市房貸利率出現上浮，購房門檻和成本明顯提高，且近期發展租賃等政策對于市場預期也有一定影響，需求端也有所降溫。而二手房市場主要分布在一線和重點二線城市，預計四季度和明年上半年行政調控和信貸緊縮沒有放松的跡象，二手房市場仍將保持平穩運行，新房市場的成交量會出現下滑。

房屋租賃時代前奏？

在常規“五限”調控的同時，集體建設建租賃房試點、租售同權、共有產權等政策頻出，似乎預示著未來中國租房時代的前奏。

今年7月，住建部等九部門發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。再度明確購租并舉，租售同權。

隨后，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。被部分專家解讀為正式開啟我國租房時代。

但是，中國國土資源經濟研究院副研究員曹端海接受經濟觀察網采訪時曾表示，利用集體建設用地建設租賃住房，并未從根本上打破目前政府壟斷供應城市住房的體系。這次試點的重大 意義在于明確、規范集體建設用地租賃住房的管理，并進而建立相關法律法規，填補這方面的法律真空。

然而頻出的租售同權、共有產權住房政策再度讓房地產市場激起浪花。7月17日下午，廣州市政府正式發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，提出實施“租購同權”等措施。9月30日正式實施的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，明確了購房所占份額，退出方式以及價格。

此前9月下旬多城出臺的“限售”政策，也被市場解讀為，其中一個重要功能是抑制賣出的新建商品房流通。數年內不能交易的商品房，自然流入租賃市場，曲線為租賃市場增加存量。

“租賃已經成為下一階段政策的焦點，目前來看，破局的關鍵在于通過集體建設用地建設租賃增加租賃房屋供給，核心是要處理好兩個關鍵問題，一是存量租賃房屋的規范化管理，二是增量房屋的建設需要吸引長期穩定的社會資本?！睏瞵F領告訴經濟觀察網。

楊現領說，可以明確地說，從購租并舉到購租同權，長效機制已經在路上。甚至可以說，調控本身就是長效機制不斷探索和形成的過程，租賃已經成為房地產調控長效機制最為重要的組成部分。因此，這一輪調控本身就是長效機制形成的過程，中國房地產政策的中長期框架正在清晰化、明朗化。

                （轉自互聯網）